كيف تُقيَّم شقة؟ مقدمة مبسطة لنماذج التسعير الاقتصادي

لماذا لا يكفي التخمين لتقييم شقة؟

عند سؤال أي شخص عن سعر شقة معينة، غالبا ما يأتي الجواب بسيطا ومباشرا كأن يقال أنها تساوي كذا مليون، وكأن هذا الرقم قد نزل من السماء دون أي تفسير. في الحقيقة، وراء كل رقم من هذا النوع عملية حسابية طويلة ومعقدة نسبيا، يقوم بها خبراء التقييم العقاري بالاستعانة بعدة نماذج اقتصادية مختلفة. فتقييم شقة ليس مجرد تخمين أو شعور شخصي بقيمتها، بل عملية تعتمد على معطيات ومقارنات دقيقة تحاول أن تصل إلى السعر الأقرب للواقع.

أسلوب المقارنة السوقية

يعد أسلوب المقارنة السوقية من أكثر النماذج استخداما وأسهلها فهما، إذ يقوم على مقارنة الشقة المراد تقييمها بشقق أخرى مشابهة لها بيعت مؤخرا في نفس المنطقة أو في مناطق قريبة منها. فمثلا، إن كانت هناك شقة مساحتها 120 مترا في حي معين بيعت قبل شهرين بمبلغ معين، فإن هذا السعر يشكل مرجعا تقريبيا لتقييم شقة أخرى بنفس المساحة تقريبا وفي نفس الحي. غير أن هذا الأسلوب لا يكتفي بالمساحة وحدها، بل يأخذ بعين الاعتبار عوامل أخرى كعمر المبنى، وطابق الشقة، وحالتها من الداخل، ووجود مصعد من عدمه، وحتى الاتجاه الذي تطل عليه نوافذها. فشقتان بنفس المساحة قد يختلف سعرهما اختلافا كبيرا فقط بسبب أن إحداهما تطل على شارع صاخب بينما الأخرى هادئة ومطلة على حديقة.

أسلوب التكلفة

أما النموذج الثاني فهو ما يعرف بأسلوب التكلفة، وهو يعتمد على فكرة مختلفة تماما عن سابقه. فبدلا من النظر إلى أسعار الشقق المجاورة، يحسب هذا الأسلوب كم سيكلف بناء هذه الشقة من الصفر اليوم، أي تكلفة الأرض مضافا إليها تكلفة مواد البناء والعمالة والتصميم، ثم يطرح من هذا المجموع ما يعرف بالإهلاك، وهو الانخفاض في القيمة الناتج عن تقادم المبنى مع مرور الزمن. يستخدم هذا الأسلوب عادة في تقييم المباني الجديدة أو الفريدة من نوعها التي يصعب إيجاد مثيل لها في السوق للمقارنة، كالفلل ذات التصاميم الخاصة أو المباني الحديثة في مناطق لم تشهد الكثير من عمليات البيع بعد.

أسلوب الدخل

وهناك أيضا أسلوب الدخل، وهو الأكثر استخداما في تقييم الشقق التي يقصد بها الاستثمار عن طريق التأجير وليس السكن الشخصي. تقوم فكرة هذا الأسلوب على حساب قيمة الشقة بناء على الدخل الذي يمكن أن تحققه لصاحبها من الإيجار على مدى فترة زمنية معينة. فإن كانت الشقة تؤجر بمبلغ شهري معين، يمكن حساب عائدها السنوي، ومقارنته بمعدل العائد المتوقع في السوق، للوصول إلى تقدير لقيمتها الحالية. يفضل المستثمرون هذا الأسلوب لأنه يربط سعر الشقة مباشرة بقدرتها على تحقيق ربح، وليس فقط بمظهرها أو موقعها.

نموذج التسعير الهيدوني

ومن الأساليب الأحدث نسبيا والتي بدأت تنتشر مع تطور تقنيات البيانات، ما يعرف بنموذج التسعير الهيدوني (Hedonic Pricing Model)، وهو نموذج رياضي أكثر تعقيدا من سابقيه، يحاول تفكيك سعر الشقة إلى مجموعة من الخصائص المنفصلة، ويعطي كل خاصية منها وزنا رقميا يعكس مدى تأثيرها على السعر الإجمالي. فمثلا، قد يبين هذا النموذج أن كل متر مربع إضافي يرفع السعر بنسبة معينة، وأن وجود موقف سيارة خاص يضيف مبلغا معينا، وأن القرب من محطة مترو يرفع القيمة بنسبة أخرى. يعتمد هذا النموذج بشكل كبير على كمية البيانات المتوفرة عن السوق، ولهذا فهو أكثر استخداما في المدن الكبرى التي تتوفر فيها بيانات وفيرة عن عمليات البيع والشراء.

دور العرض والطلب

وبغض النظر عن الأسلوب المستخدم، يبقى العرض والطلب هو المحرك الأساسي خلف كل هذه النماذج. فمهما كانت التكلفة الحقيقية لبناء الشقة أو دخلها المتوقع من الإيجار، فإن السعر النهائي في السوق يتحدد في نهاية المطاف بمدى رغبة الناس في الشراء مقارنة بما هو متاح من شقق للبيع. ففي فترات الرواج الاقتصادي وزيادة الطلب على السكن، قد ترتفع الأسعار بشكل يفوق ما تقترحه النماذج الحسابية البحتة، بينما في فترات الركود قد تنخفض الأسعار رغم أن التكلفة الفعلية للبناء لم تتغير كثيرا.

من المهم أيضا الإشارة إلى أن هذه النماذج ليست دقيقة بشكل مطلق، فهي في النهاية أدوات تقريبية تساعد المقيّم على الوصول إلى رقم معقول، وليست معادلة رياضية تعطي نتيجة واحدة صحيحة لا نقاش فيها. فقد يختلف تقييمان لنفس الشقة بألاف الدولارات فقط بسبب اختلاف الأسلوب المستخدم أو اختلاف الشقق التي تمت المقارنة بها. ولهذا السبب، غالبا ما يلجأ المشترون الحذرون إلى الاستعانة بأكثر من مقيّم واحد، أو بأكثر من أسلوب تقييم، قبل اتخاذ قرار الشراء النهائي.

في النهاية، فإن تقييم الشقق، رغم أنه قد يبدو للوهلة الأولى مجرد رقم يوضع على لوحة إعلان بيع، هو في حقيقته عملية اقتصادية متكاملة تجمع بين المقارنة والحساب والتوقع. وفهم هذه النماذج، ولو بشكل مبسط، يساعد أي شخص يفكر في شراء أو بيع شقة على اتخاذ قرار أقرب للمنطق، بدلا من الاعتماد فقط على انطباعه الأول أو على كلام البائع.

أداة مبسطة لتقدير أسعار الشقق في الموج

ولمن يرغب في تطبيق هذه الأفكار بشكل عملي وليس نظريا فقط، أتاح موقعنا نموذجا مبسطا يساعدك على تقدير سعر شقتك تقريبيا إن كنت تملك أو تفكر بشراء عقار في منطقة الموج تحديدا. لا يغني هذا النموذج بطبيعة الحال عن تقييم مختص معتمد، ولكنه يعطيك فكرة أولية سريعة قبل الخوض في تفاصيل السوق أكثر.

ولمن يرغب في تطبيق هذه الفكرة عمليا، وليس فقط نظريا، أطلقنا
ALMOUJ PRICING MODEL، وهو نموذج مبسط يساعدك على تقدير أسعار الشقق في منطقة الموج تحديدا بالاعتماد على مبادئ التسعير التي تحدثنا عنها في هذا المقال.